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日前,银川市金凤区满城南街翠盈嘉园小区业主认为物业管理混乱,要求物业公司进行整改,否则,将由业主集体决定是否解聘物业。物业公司经理则大吐苦水:“5年来,小区物业费一直是每平方米0.40元。一半居民不交物业费,现在物业公司处于亏损运行状态”。 近年来,物业管理纠纷随房地产的产生而出现,这些纠纷主要集中在物业管理收费价格和小区维修资金的设立上。以新闻中这家小区为例,一方面,物业服务质量跟不上业主需求,导致业主不满;另一方面,业主所交物业费标准偏低,加之一半居民不交物业费,物业公司不堪重负,想方设法降低成本,自然不难理解。基于此,笔者认为,业主固然可以通过表达不满去敦促物业公司提高服务质量,但建立一个较为合理的服务收费机制,方是解决业主与物业公司矛盾的关键所在。 目前,中国城市针对物业收费基本都是实行政府指导价,即物业收费标准由政府价格主管部门会同有关部门共同确定和管理。政府指导价的优点是给物业收费设立一条红线,防止物业公司乱收费。但其漏洞也显而易见,一旦政府指导价格与市场机制存在明显分歧,则容易在物业服务和物业需求间产生矛盾。事实上,类似“小区的物业管理费一直都是每平方米0.40元的收费标准,导致入不敷出”现象并不少见。在此语境下,如果不允许物业费上涨,很可能反过来影响物业公司人员素质和服务质量的提高,造成物业服务的恶性循环;长此以往,不用业主赶走物业公司,后者自行打包走人现象也不奇怪。 值得一提的是,即便适时调整政府指导价,由于业主在价格确定机制中被置身事外,政府指导价的合理性仍很可能受到业主的广泛质疑——就算是市场调节机制,也不能有物管单方决定涨价。因此,最好的方式莫过于在确定和调整物业服务费的政府指导价时,举行价格听证会,广泛听取意见。这方面,武汉、天津、哈尔滨等城市已有“试水”,并取得不错效果。 毋庸置疑,与物业费有着利害关系的物业和业主,双方都有将成本最小化的倾向。但由于提供物业产品方,包括政府价格管理部门处于天然的强势地位,业主的意见容易被忽略。不过,针对众多的业主来说,物业管理本身具有准公共产品的特征,因此决定了听证制度存在的必要性和合理性。根据物权法规定,涉及管理规约方面的决定,要经过“双过半”的业主同意,即获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。改变物业管理费标准属于管理规约方面的决定,当然要经过“双过半”同意。这些规定事实上已为通过听证会调节物管价格,奠定了法律基础。
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40004-20005
